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二房东转租欠缴租金谁承担?
2021-11-18 15:11:47 | 来源:中国法院网 | 作者:邱莹
 

  【案情】

  2013年9月18日,A公司将一栋商业综合楼出租给甲某。双方签订了租赁合同书。合同约定:租赁用途为商铺及宾馆。租赁期10年,从2014年6月1日起至2024年5月31日止。租金为640万元每年。合同签订后A公司将租赁物交付给甲某使用。

  2013年11月9日,甲某与乙某签订租赁合同,甲某将其从A公司承租的租赁物转租给乙某。租赁期限10年,租金为780万元每年,乙某当日向甲某支付780万元。甲某收到该780万元后,将其中的640万元用于支付A公司第一年度的租金。2013年12月27日,乙某与第三方签订了装饰装修合同。2015年5月9日甲某向A公司出具承诺书,载明:由乙某全权履行其与A公司签订的租赁合同的条款。合同存续期间,所发生的一切债权债务由乙某承担。A公司收到该承诺后并未提出异议。2015年6月5日,乙某向A公司支付25万元的办公楼租赁费。A公司从2015年7月起开始不间断的索要第二年度及其后的租赁费,未果。

  【分歧】

  甲某将其从A公司承租的租赁物转租给乙某,欠缴房租应由谁承担?

  第一种观点认为,应由甲某承担。A公司的租赁合同系与甲某签订,是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,且甲某将租赁物转租给乙某时未经过A公司同意,权利义务的约定应由甲某向A公司履行,所以欠缴房租应由甲某承担。

  第一种观点认为,应由乙某承担。A公司与甲某合同签订后,甲某将租赁物转租给乙某,并向A公司出具了权利义务转移承诺书,A公司在收到转移的通知(承诺书)后并未提出异议,甲某已经将其与A公司之间的租赁合同权利义务转移给了乙某。因此应当由乙某向A公司履行缴纳租金的合同义务。

  【管析】

  笔者同意上述第二种意见,理由如下:

  首先,未经出租人同意的转租不属于法定的无效事由,只有在合同约定违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,才应被认定为无效合同。上述案情中甲某将租赁物转租给乙某时,虽未经过A公司同意,但其向A公司出具了权利义务转移承诺书,A公司在收到转移的通知(承诺书)后,并未提出异议,因此,甲某与乙某签订的合同为有效合同。

  其次,甲某将租赁物转租给乙某后,乙某对租赁物进行了实际装修,并向A公司支付过25万元租金,甲某已将其在合同中的权利义务转移乙某,双方并按照合同约定履行,A公司与乙某实际建立房屋租赁合同法律关系。

  综上分析,欠缴房租应由乙某承担。

  (作者单位:必威体育省资溪县必威体育)


责任编辑:王娜