二中院审判大楼

通报会现场

参加通报会人员

民二庭庭长邹治通报学校周边居住性房屋租赁纠纷案件情况

副庭长梁立君介绍典型案例

法官赵胤晨介绍典型案例

法官助理梁辰介绍典型案例

网络直播现场
8月28日10时,二中院召开学校周边居住性房屋租赁纠纷案件情况必威体育通报会
  • [主持人]:
    各位网友上午好,欢迎大家关注北京市第二中级必威体育学校周边居住性房屋租赁纠纷案件情况必威体育通报会。
    [09:59:39]
  • [高志海]:
    各位网友:大家上午好!
    首先,我代表北京二中院,对大家关注、参与此次通报会表示热烈的欢迎和衷心的感谢!
    下面,我介绍一下参加今天必威体育通报的我院人员,他们分别是:民二庭庭长邹治、副庭长梁立君、法官赵胤晨、法官助理梁辰。
    我是二中院必威体育办主任高志海。
    由于疫情防控需要,我们采用云通报形式,通报会在新浪官方微博@北京市第二中级必威体育、北京法院直播网同步进行视频、图文直播。
    今天的必威体育通报会主要有三项议程:一是请邹庭长通报学校周边居住性房屋租赁纠纷案件情况,并作出提示和建议;二是请与会法官介绍几个典型案例;三是与网友进行互动。
    广大网友可在我院官方微博直播下留言与法官进行互动。人大代表、政协委员及我院跑口记者朋友,可分别在我院人大代表、政协委员联络微信群、记者微信群内提出问题。
    当下,不少家长为了孩子有个更好的学习条件和环境,往往顶着一定经济压力,选择在学校周边租房陪读。房屋租赁过程中或孩子毕业后,难免产生矛盾纠纷。
    明天,随着大批学生的开学返校,学校周边房屋租赁再次引发关注。为使相关人员及社会大众了解相关法律,知晓各自权利义务,减少矛盾纠纷发生,二中院延伸审判职能,专门对近年审理的学校周边居住性房屋租赁纠纷案件进行了梳理分析。
    下面,请邹庭长通报相关情况。
    [10:00:12]
  • [邹治]:
    一、案件情况及特点
    自2017年至今年7月底,二中院审结包括住房、厂房、商铺、办公用房等类型不动产租赁纠纷案件共计2586件。其中,居住性房屋租赁纠纷案件共计477件。通过调研,学校周边居住性房屋租赁纠纷案件具有如下特点:
    一是为改善学习、休息环境,以整套房屋租赁为主。当前房价居高不下,直接购买学校周边住房给家庭带来较大的经济压力。于是,很多家长选择租赁学校周边住房的方式,一方面可以缓解经济压力,一方面可以满足孩子学习生活的需要。其中租房人群以中学生家长居多,他们对房子的要求一般是离学校近、家电齐全、环境较好,甚至有一些家长将自己原本居住的房子出租,再到孩子学校附近租房住。
    二是学校周边住房租赁多有房屋中介机构参与其中。当前租赁住房的房源主要分为三种:一种是业主直接出租给承租人的房源;其次是借助传统中介机构出租的房源,一旦交易成功中介机构会向承租人收取佣金;还有一种是由租赁企业负责运营托管的长租公寓房源。从调研来看,学校周边居住性房屋租赁多采取第二种方式。由于房屋中介机构熟知市场行情,掌握大量房源信息,能够提供较为正规的租房合同,并作为第三方参与房屋的验收与交接,因此,无论从经济效率角度,还是安全保障角度,越来越多的出租人与承租人都愿意选择通过房屋中介机构来签订房屋租赁合同。
    三是涉“疫”房屋租赁合同纠纷增加。今年春节以来,因学校停课或疫情隔离等原因,部分房屋承租人对租赁房屋的使用受到一定限制和妨碍,房屋承租人要求减免租金或解除合同,从而引发诉讼。此类案件争议焦点主要集中于因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题。承租人以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。
    [10:05:27]
  • [邹治]:
    二、纠纷产生原因
    (一)法律意识欠缺,合同约定不明
    部分承租人法律风险防范意识不足,缺乏经验,部分重要事项及细节问题,在租赁合同中没有约定或约定不明,以致双方权利义务不清,一些口头约定的事项也没有落实在合同文字上,甚至在未达成协议前就交纳了相关费用。从而产生不必要的纠纷,也导致纠纷产生后增大了维权的难度,无法保护好自身权益。
    (二)中介机构不诚信导致纠纷频发
    开学季,学校周边居住性房屋租赁需求旺盛,往往会出现房源紧缺的状况。部分非正规中介机构在未掌握房源的情况下,通过低佣金、低租金来骗取看房费获得非法利润。案发时相关的中介人员往往都已离职,甚至相关门店都已关闭,导致租户利益难以得到保障。另外,部分中介机构从业主手中承租房屋后再行转租,却未支付业主相关租金,因此引发业主起诉中介机构要求腾退房屋和支付租金,甚至有些业主强行收回房屋,导致一系列纠纷的产生。
    (三)法律维权意识增强
    随着民众法律意识的提高,房屋租赁合同发生纠纷后,合同双方也更多地会拿起法律武器,选择通过诉讼途径解决争议,维护自身权益,由此导致案件量增加。
    [10:05:57]
  • [邹治]:
    三、相关建议
    (一)明确权利义务,落实书面文字
    在签订合同时,承租人要验明有效房产和身份证明,看清楚合同条款,明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、变更与解除合同、转租、违约责任等条款,租赁双方应协商一致。明确物业费、供暖费等各项日常费用的负担方式,确定维护房屋设施费用支出问题。相关权利义务约定都应在合同中有文字体现,即使口头达成的约定也要落实在书面。妥善保存好租赁合同及押金凭证。
    (二)了解房屋状况,选择合适房屋
    租赁学校周边居住性住房时,不轻信出租人或中介机构的单方描述,做好实地验房工作,全面了解房屋状况。一看距离,以保障交通时间的效率;二看环境,以保障孩子的学习、休息;三看管理,以保障居住的舒适度。在验房时应查看房屋整体状况,检查屋内家具、电器等设施设备,做好记录,并与出租人进行确认。
    (三)增强防范意识,避免租房“陷阱”
    当前房屋租赁市场充斥着大量假房源、假房东、假中介。租赁房屋尽量选择具有租赁代理资质且市场信誉好的中介机构。如中介机构要求支付看房费,以明显低于市场价格出租房屋,或要求承租人以年付或者半年付等较长期限支付租金,需谨慎对待。正规中介机构看房不收取费用,只有签订合同时才会收取佣金。
    (四)加强行政监管,规范市场行为
    建议行政主管部门规范房屋中介机构的经营行为,加大监管力度。应严格审查中介人员执业资质,加强租赁市场秩序治理,落实行业黑名单制度。对投诉较多的中介机构开展专项调查和重点监督,加大对违法失信中介机构处罚力度。对于已经失信的房屋中介机构应加强对其法定代表人和控股股东的监控,限制其经营行为。
    [10:08:08]
  • [高志海]:
    感谢邹庭长的介绍。
    下面,请副庭长梁立君、法官赵胤晨、法官助理梁辰、庭长邹治介绍案例。
    [10:11:41]
  • [梁立君]:
    案例一:王某为了解决孩子入学问题,和出租方曲某签订《北京市房屋租赁合同》,合同约定曲某“明年协助孩子入学”。后曲某通知王某因涉案房屋要出售,租赁合同到期后不再续租,亦无法配合王某孩子的上学核验。王某认为曲某不履行协助义务导致其订立房屋租赁合同的合同目的不能实现,曲某构成违约。遂诉至法院要求曲某赔偿其子女不能入学的经济损失。
    法院经审理认为,王某应当对合同约定的租赁期限系明知,对于孩子办理入学核验所需要的期间亦应自行尽到足够的注意义务,但双方并未就协助孩子办理入学核验的具体期限进行明确。在王某未能举证证明该项义务应延续至合同期满以后系双方当事人合意之结果的情况下,王某要求曲某在租赁合同到期后继续承担该义务,明显加重了曲某的合同责任,对曲某显然不公。且曲某在租赁期间届满前的合理期间内已经就不再续租事宜向王某进行了告知,亦配合王某申请居住证及办理交税事宜,故曲某在合同履行中不存在违约行为。对王某主张曲某赔偿房租损失、居间费用损失、不能入学赔偿金的诉求,不予支持。
    典型意义: 房屋租赁合同中所约定的事项应明确具体的内容及期限,否则存在无法实际履行的风险。在没有特别约定的情况下,双方的合同权利义务原则上限于租赁合同履行期间之内,合同履行期限届满后,当事人不再继续承担合同义务。
    [10:12:59]
  • [赵胤晨]:
    案例二:贾某(出租方、甲方)与袁某(承租方、乙方)及某房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订了《北京市房屋租赁合同》,租赁合同约定:“租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担,水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担,合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。”租赁合同期满后,袁某搬离涉案房屋,双方办理了房屋交接,贾某在扣除欠付租金、电视收视费等费用后退还袁某押金。双方均认可在搬离退房交接时,没有查验热水表。贾某表示其于次日请北京热力公司抄表,发现袁某欠付热水费,故诉至法院要求袁某支付欠付热水费、违约金。袁某认为租赁合同仅约定了水费,水费只包含冷水费,不包含热水费。
    法院经审理认为,根据合同约定,水费由袁某负担,且双方在交房时亦对冷水和热水分别进行了抄表,并将起计底数在《房屋交割清单》中予以确认,袁某在居住涉案房屋期间使用热水,应当负担相应热水费用。袁某逾期支付热水费,构成违约,应当承担违约责任并违约金。
    典型意义:因签订合同时对相关事项没有约定或约定不明而发生争议,在房屋租赁合同纠纷案件中屡见不鲜。租赁合同的双方当事人,应注意就合同事项,尤其是细节问题作出具体约定,明确双方权利义务,以免发生不必要的争议。
    [10:13:26]
  • [梁辰]:
    案例三:出租人王某和承租人赵某签订房屋租赁合同,租赁期限自2013年3月17日至2014年3月16日。合同期满后双方未续签合同,按照原合同继续履行。赵某称于2016年12月29日搬离承租房屋,王某称赵某于2017年1月16日搬离承租房屋,双方未交接,且赵某居住期间将屋内部分设施损坏。发生纠纷后,赵某起诉要求王某退还租金、押金。
    法院经审理认为,赵某与王某的租赁合同期间届满,赵某继续使用租赁房屋,王某未提出异议,并继续收取租金,故双方的租赁合同继续有效,租赁期限为不定期。不定期租赁任何一方均可以随时解除合同。赵某已经搬离承租房屋,双方合同解除,故王某应当将剩余租赁期限的租金及押金退还给赵某。赵某搬离承租房屋时没有和王某进行房屋交接,导致双方未能就屋内设施、物品状况进行确认,赵某没有尽到合同的附随义务,对此负有过错。根据王某讲述的屋内设施及物品损害的情况及图片,说明屋内设施及物品损害的程度已超出正常使用的损耗状况,租赁期间造成房屋内部分物品损坏,应当由赵某予以赔偿,并直接在租金中予以扣除。
    典型意义:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,当事人可以随时解除合同。房屋租赁合同终止后,双方应进行房屋交接。若承租人未办理房屋交接而直接搬离,导致双方未能就屋内状况进行确认,则承租人对此负有过错,应承担相应的民事法律责任。
    [10:14:06]
  • [邹治]:
    案例四:2015年张某与德某签订房屋租赁合同,并签字确认了房屋交接明细单。2016年双方合同到期进行交接时,德某认为室内设施有损坏,张某应当赔偿。双方经过协商未就维修费达成一致,德某认为不应退还押金,双方发生纠纷诉至法院。张某要求德某退还房屋押金。德某反诉请求张某支付维修房屋的损失。
    法院经审理认为,因承租人不合理的使用造成房屋内设施损坏的,出租人有权要求承租人进行赔偿。根据现场勘查情况,可以认定张某在使用出租房屋时造成了一定的损坏。法院结合物品的损坏程度、已使用年限及参考报价等因素,酌情确定张某应进行赔偿的数额,同时确认该赔偿数额首先由张某交纳的押金进行折抵,不足部分再行赔偿给德某。
    典型意义:承租人应按照租赁物的性质合理使用租赁物。因不合理使用而致使租赁物受损的,应赔偿损失。房屋租赁纠纷中,可结合物品的损坏程度、已使用年限及参考报价等因素,酌情确定应赔偿的数额。
    [10:14:29]
  • [高志海]:
    下面进行网上互动环节。有关注或感兴趣的问题,请大家抓紧时间提问。
    [10:20:17]
  • [高志海]:
    看来,网友们的水平都很高,我们的通报内容也很翔实透彻,大家都没什么问题。考虑到疫情特殊时期,今天的通报会到此为止,大家如果有什么问题没来得及问,会后还可以与我们进一步交流。
    通报会结束之际,祝同学们新学期快乐成长,学习进步!
    [10:21:25]
  • [主持人]:
    今天的网络直播到此结束,感谢网友关注,再见。
    [10:21:53]